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Dificultades para hacer frente al pago de la hipoteca de la vivienda habitual. Reestructuración de la deuda y dación en pago

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El 10 de marzo entró en vigor el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que recoge un conjunto de medidas aplicables a los deudores hipotecarios que cumplan una serie de requisitos y demuestren una dificultad real para atender los pagos.

Antes de entrar en detalle en los aspectos del real-decreto ley conviene hacer unas matizaciones previas de carácter general. En primer lugar, debe tenerse en cuenta que sólo podrán beneficiarse de las medidas, personas que cumplan los requisitos específicos contemplados en la misma. Además, no cualquier entidad financiera estará obligada a cumplir con lo expuesto, sino que se trata de un código de adhesión voluntaria, por lo que en caso de encontrarnos en las circunstancias abajo descritas, deberemos comprobar que la entidad financiera en la que tenemos la hipoteca está adherida a este código. Las entidades financieras (u otras entidades) deberán comunicar su adhesión en los primeros 10 días de los meses de enero, abril, julio y octubre, publicándose un listado de las mismas en el BOE.

Se trata, a mi parecer, de una medida que puede servir para proteger al deudor hipotecario que sufre dificultades para atender los pagos en circunstancias muy concretas y siempre en la medida en la que las entidades financieras se adhieran al mencionado código. Considero que los precios de adquisición de vivienda limitaran su aplicación en muchos casos, ya que se establece como precio máximo de adquisición de la vivienda 200.000 euros, a sabiendas que los precios en algunas ciudades españolas superan esa cifra con creces. 

Requisitos para poder beneficiarse de las medidas:

Se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión. Entendiéndose por umbral de exclusión, aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran todas las circunstancias siguientes:

i)        Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. Conformando una unidad familiar el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.

ii)       Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar.

iii)     Que la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

iv)     Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

v)      Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras ii) y iii).

vi)     En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias i), ii) y iii).

vii)   Que el precio de adquisición no hubiese sido superior a los siguientes valores:

  • para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros.
  • para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros.
  • para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros.
  • para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.

 Contenido del Código de Buenas Prácticas para la reestructuración de las deudas

Se contemplan tres posibilidades. En primer lugar se procurará la reestructuración de la deuda, pasándose a la siguientes opciones en caso de que la anterior no fuese viable:  

1. Reestructuración de la deuda hipotecaria

La entidad deberá ofrecer un plan de reestructuración en el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud, debiendo recoger lo siguiente en el mismo:

  • Carencia en la amortización de capital de 4 años.
  • Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
  • Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25% durante el plazo de carencia. 

Los deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución y si ya se haya producido el anuncio de la subasta no podrán solicitar la reestructuración de la deuda. 

2. Solicitud de una quita

Los deudores para los que el plan de reestructuración sea inviable, podrán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización que la entidad podrá aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan de reestructuración.

Para determinar la quita, la entidad empleará alguno de los siguientes métodos:

  • Reducción en un 25%.
  • Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
  • Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido. 

3. Dación en pago

En el caso de que no sean viables ninguna de las 2 medidas anteriores, el deudor tendrá 12 meses desde la solicitud de reestructuración para solicitar la dación en pago. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado, quedando cancelada la deuda.

El deudor podría solicitar permanecer 2 años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

Debe tenerse en cuenta que esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.

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1 comentario

  1. jose dice:

    se les olvido decir que los hipotecados no puedes tener cargas posteriodes por ejemplo un prestamo sin pagar como un coche y esten en el asnef y en proceso de embargo

Deja un comentario... y gracias!!

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